LA INVERSIÓN EN PROPIEDAD DE AIRBNB ES UNO DE LOS MÉTODOS MÁS COMUNES ENTRE LAS PERSONAS ORDINARIAS QUE QUIEREN COMENZAR EL ASCENSO HACIA LA LIBERTAD FINANCIERA
O SOLO OBTENGA UN FLUJO DE EFECTIVO ADICIONAL
¿Sigue siendo el alquiler vacacional una buena inversión?
¿Es “comprar para alquilar” siempre rentable en Europa?
¿Existen oportunidades reales de inversión en AirBnB?
AIRBNB HA HECHO DEL ALQUILER A CORTO PLAZO UN NEGOCIO MUCHO MÁS SEGURO QUE EN EL PASADO, PERO NO ES UN SUEÑO
¿COMPRAR INMUEBLES Y ALQUILAR A CORTO PLAZO ES UN NEGOCIO VIABLE?
INVERTIR EN “COMPRA PARA ALQUILAR” NO ES REALMENTE “PASIVO”, CONSIDERANDO EL ESFUERZO Y LAS HABILIDADES REQUERIDAS PARA SELECCIONAR, COMPRAR, MEJORAR Y ADMINISTRAR LA PROPIEDAD
Invertir en pisos para alquilar es una práctica muy extendida a todos los niveles. En Europa, esto lo hacen tanto empresas como emprendedores, pero sobre todo, individuos y familias.
Entonces, si comprar para alquilar es la mejor inversión inmobiliaria, ¿por qué no todos lo hacen?Haz clic para twittear
Buena pregunta.
Por cierto… nunca me ha gustado la gente que dice: «buena pregunta»… (NDA)
Estás a punto de saber si tiene sentido hacerlo y cuándo. Sigue leyendo y tal vez descubras que no sabías algunas cosas.
Cosas que debe saber antes de comprar una propiedad para alquilar
Comencemos con una cosa. De hecho, “lo principal”.
En realidad, hay dos valores clave que debe conocer absolutamente ANTES de solicitar una hipoteca (para alquilar la propiedad que compra en AirBnB)
Hablaré sobre el segundo valor que absolutamente necesita saber más adelante.
Ahora, ¡comencemos con una pregunta!
Si estás aquí, es muy probable que te estés preguntando si deberías iniciar una «compra para alquilar» en AirBnB, ¿verdad? Eres inteligente ¿no?
Prepárate para la respuesta.
Antes de comenzar, le recomiendo que lea acerca de la forma más poderosa y simple de automatizar sus inversiones, que es a través de un roboadvisor. Sí, hay pequeñas tarifas que pagar, pero hacen el trabajo por usted. Escribí la revisión más completa de Moneyfarm porque sé que esta herramienta funciona mejor que sus competidores.
¿Cuál es el rendimiento bruto de alquiler en tu ciudad?
Realmente espero que usted tenga una respuesta cercana a la realidad.
Este es el número fundamental en el que se detienen pocos no expertos.
SEGÚN UN ESTUDIO AUTORIZADO DE INGLÉS (WORLDFIRST)
LA RENTA MEDIA DE UNA PROPIEDAD EN ALQUILER EN EUROPA CENTRAL ES DE UN 4% AL AÑOHaz clic para twittear
En algunas localidades donde los precios inmobiliarios son muy elevados este porcentaje puede ser aún menor.
Ahora que conocemos el rendimiento esperado, hay algunas cosas que debemos saber absolutamente antes de embarcarnos en la aventura de «comprar para alquilar». Lo que más te debe preocupar es cómo financiar la operación de forma cómoda.
Gastos a afrontar al comprar un inmueble
Los gastos a los que te enfrentas al comprar una propiedad se resumen rápidamente aquí:
Notaría, abogado y asesoramiento para la transmisión del inmueble son gastos variables, pero normalmente ascienden a unos pocos miles de euros. Un notario solo cuesta alrededor de 2/4% del precio.
La agencia inmobiliaria que actuó como intermediaria cobrará del 1% al 5% de comisión sobre el valor final. Este valor también es negociable (antes, no después).
Impuestos, hipoteca, registro de la propiedad .
Los gastos de contratación de hipoteca, documentos técnicos, póliza de seguro de vida (…si no pagamos, porque morimos) y póliza sobre el inmueble (…si incendiamos o destruimos el inmueble).
Posibles gastos pendientes del anterior propietario.
muebles _ Alquilar una casa amueblada puede ser mucho más rentable. Alquilar a través de AirBnB puede ser muy conveniente en algunas ciudades, pero por supuesto los muebles, las facturas y la lavandería y las comisiones las pagaremos todas.
La suma de estas cantidades se suma normalmente hasta el 10% del precio de compra.
Después de la compra, todavía tenemos que pagar:
Las cuotas de la hipoteca . Podría estar flotando. Últimamente, todo el mundo ha estado optando por tipos de interés variables. Sin embargo, nadie tiene la percepción de cuánto podrían subir las tasas hipotecarias en el futuro, y pocos hacen este terrible cálculo. Poca gente sabe que en el banco todo es negociable, sobre todo cuando quieres una hipoteca que hará que el banco gane unos miles de euros.
Las cargas comunes del condominio . El mantenimiento de la fachada, las piscinas y los ascensores puede ser muy costoso, por lo que es bueno recopilar información sobre la última vez que necesitaron mantenimiento.
impuesto _ En algunos países, los impuestos sobre la casa pueden ser realmente altos, y debes considerar esto con cuidado en caso de que sea tu segunda o tercera casa. En el Reino Unido algunas cosas han cambiado recientemente.
Renovaciones. Normalmente cada 10/25 años.
La mayoría de las exenciones fiscales están relacionadas con la forma en que usará la propiedad. Además, una hipoteca puede ser un problema y el banco puede impedir que la alquiles durante al menos 6 meses (esto sucede en el Reino Unido con algunos bancos). Tenga en cuenta que las leyes cambian, y los descuentos y rebajas que ha disfrutado al momento de comprar la propiedad podrían desaparecer, comprometiendo su plan de negocios.
Está claro que algunas personas que inician un negocio de “comprar para alquilar” no tienen en cuenta todos estos factores y, por lo tanto, pueden poner en peligro ingenuamente el éxito de la operación.
Hoy intentaré reunir todo lo que necesita saber antes de comenzar a generar una anualidad automática de una propiedad alquilada.
Lógicamente, para que un “comprar para alquilar” funcione, es fundamental que los gastos sean inferiores a los ingresos después de impuestos.
Al hacerlo, la propiedad se está pagando sola gracias a un círculo virtuoso que he desencadenado. Este concepto es tan trivial que mucha gente tropieza con él.
Por lo tanto, antes de comprar una propiedad, tendrá que hacer estos cálculos con muy poco optimismo.
Al alquilar en AirBnB u otros portales similares, se aplican comisiones. En realidad, los cargos son bastante bajos con AirBnB, pero de alguna manera ofrece menos que otros portales. Luego tendrás que deducir impuestos de la cantidad liberada de comisiones, y como si eso fuera poco, tendrás que pagar las facturas, que suelen ser más altas que el promedio. La lavandería y el mantenimiento inmediato serán siempre tu responsabilidad. Además, no olvide el tiempo para administrar la propiedad y la limpieza al final de la estadía.
Soy uno de los primeros miembros europeos de AirBnB como viajero, y soy un huésped bastante exigente (traducir: quisquilloso), y sé que no es fácil manejar las solicitudes de los huéspedes. Intercambias muchos correos electrónicos antes de llegar a acuerdos y no siempre es un proceso fluido.
Para hacer que su piso sea deseable, también necesita excelentes críticas que recopila al ofrecer:
Gran servicio con una sonrisa.
Ubicacion conveniente
Alojamiento con encanto y/o cuidado
Posiblemente todo lo anterior
Los viajeros de AirBnB no buscan un hotel. Estas personas quieren una experiencia local, conocer a lugareños que den consejos y tal vez quieran que recuerdes sus nombres. Todavía me encuentro con algunos de los nuevos amigos que he hecho gracias a AirBnB durante mi vida viajera. Aquellos que no saben cómo funcionan estas plataformas es mejor que se mantengan alejados o aprendan primero el verdadero espíritu detrás de esto.
La calculadora de inversión incorrecta de AirBnB
“si alquilo una casa por internet a turistas a 100 € por día a final de mes son 3000 — es una porquería
Es mucho más seguro recopilar algunos datos nuevos antes de iniciar cualquier operación de inversión a corto plazo.
Se pueden encontrar poderosos recursos en línea en AllTheRooms y Numbeo.com
Pros y contras del alquiler a corto plazo
Ventajas de AirBnB para propietarios:
Plataforma eficiente y confiable.
El seguro “Garantía del anfitrión” cubre los daños materiales.
La “Protección de Seguro de Anfitrión” está activa para cubrir reclamaciones de terceros.
El precio por día es mucho más alto de lo que se puede lograr con un alquiler largo.
Puede elegir a sus invitados, rechazar a aquellos en los que no confía chateando y viendo su perfil, fotos y reseñas. Sí, también los posibles huéspedes tienen reseñas.
Desventajas:
Cargos. Ambas partes pagan.
Administrar casas es un trabajo; no está ni cerca de un ingreso pasivo.
Normalmente hay que pagar impuestos más altos en comparación con los alquileres largos.
Reparaciones frecuentes a la propiedad que siempre recaen sobre el propietario.
Márgenes reducidos si desea que una agencia u otra persona administre la propiedad por usted.
Entonces, verá que una idea simple como comprar una casa para alquileres a corto plazo no es un negocio seguro si no se cumplen algunas condiciones de antemano.
Si quiere estar completamente seguro de que su acuerdo de «comprar para alquilar» es exitoso, necesita:
Cobra alrededor del 125% de tus costos cada mes.
No pidas una hipoteca que supere el 70% del coste.
Asignar un depósito de emergencia del 20% del costo.
No poder descifrar todas estas cifras variables puede ser desalentador. Puede ser buena idea pedir el consejo de un experto en el “negocio airbnbing”. Obviamente, esto también tiene un costo que deberás restar al resultado final, pero puede valer la pena.
Un término medio entre el alquiler web a muy corto plazo y los alquileres a largo plazo es proporcionar alojamiento para estudiantes.
Los estudiantes suelen pagar más por metro cuadrado, pero traen consigo otros problemas. Una es que son vivaces y muchas veces los vecinos no aprecian la vivacidad. Otra es que no se quedan por mucho tiempo, dejándote con el problema perenne de buscar nuevos inquilinos.
La rentabilidad que generan los inmuebles es de dos tipos:
Flujo de caja de alquiler
La (probable) revalorización del inmueble en el momento de la venta
Sin embargo, estudios recientes reportan que es difícil tener una propiedad que genere una renta alta en un área que se revaloriza constantemente. Una omisión bastante extendida entre quienes dicen que compraron y luego vendieron algunas propiedades a precios más altos es no mencionar los impuestos pagados sobre las ganancias de capital y los costos de transacción.
Otra pregunta que muchas veces evitamos hacernos antes de iniciar un negocio de “compra para alquiler” es si la propiedad debe estar cerca de donde vivimos o no.
En la mayoría de los casos, la mejor respuesta es sí, pero se deben tener en cuenta algunos elementos.
Por ejemplo, si su objetivo es lograr un alto rendimiento (bastante común como un deseo, ¿no es así?):
- El precio de compra deberá ser razonable.
- El rendimiento del alquiler debería ser (al menos potencialmente) alto
Seamos honestos, las posibilidades de cumplir estas dos condiciones exactamente en su vecindario son bajas
Lo normal será que, investigando un poco, descubras que en otras ciudades y otros barrios (o incluso pueblos), puedes ganar mucho más por la misma inversión.
Lo que escribo aquí es el resultado de una extensa investigación y un análisis en profundidad. Compartirlo con gente inteligente como tú es algo hermoso y para mí es motivo de orgullo y satisfacción.
En el sector inmobiliario, la perfección es cuando compramos en el mejor momento antes de que los precios empiecen a subirHaz clic para twittear
Eso es fácil de decir, y es muy fácil hacer predicciones imprudentes.
Dado que esto es imposible de predecir con precisión, confío en el sentido común:
Los barrios colindantes a zonas donde los precios han subido mucho en los últimos periodos son candidatos indicativos a seguir la misma tendencia
Las áreas donde se están construyendo nuevas líneas de transporte o centros comerciales también pueden volverse más atractivas si aún no lo son.
Mejores ciudades para invertir en Airbnb 2021
¿Es tu ciudad la ciudad perfecta para ganar dinero con las propiedades de AirBnB?
Mucho cuidado aquí, porque el tiempo para recuperar el dinero invertido puede ser interminable.
Sigue leyendo…
UNA PREGUNTA CRUCIAL QUE TENGO QUE HACER COMO INVERSOR EN CASAS ALQUILADAS ES EL MOMENTO DE RECUPERAR LA INVERSIÓN ( punto de equilibrio)
Cuando tenga capital para invertir, seré aburrido, pero siempre busco las mismas cosas aburridas.
Quiero diversificar y obtener el mejor rendimiento con el menor riesgo.
Siempre que sea posible, quiero que el capital no se inmovilice demasiado tiempo o no se inmovilice en absoluto.
Invertir en bienes raíces para obtener ganancias nunca cumple con la última condición.
Siempre me pregunto cuál sería el impacto si quisiera recuperar la inversión antes de lo previsto .
Normalmente, esto es desastroso ya que los mayores beneficios de los bienes raíces a menudo vienen después de muchos años de espera/trabajo.
París contra Berlín invirtiendo
Según las valoraciones de una curiosa agencia inglesa, el tiempo necesario para recuperar una inversión a la hora de comprar una casa en París y Berlín y finalmente alquilarla es muy largo.
Aquí están:
✅ París:
Piso medio de cuatro habitaciones, precio aproximado >1.100.000€
Alquiler ordinario unos 2200€/mes – Tiempo estimado de devolución 42 años(!)
Alquiler web como AirBnB sobre 5200€/mes – Tiempo estimado de devolución 18 años
✅ Berlín:
Piso mediano de cuatro habitaciones, precio aproximado >400.000€
Alquiler ordinario unos 1200€/mes – tiempo estimado de devolución 30 años(!)
Alquiler web como AirBnB sobre 4400€/mes – tiempo estimado de devolución 8 años
Datos: 2017 Anidado
¿Es mejor comprar una propiedad para alquilar en París o en Berlín? Cosas que debe saber sobre las dos ciudades. Datos:RazónPorqueBerlín
Observo que estamos hablando de una comparación muy útil, pero si me veo mejor, la comparación (anidada) simplemente no se puede hacer. ¡Es como comparar manzanas y naranjas!
De hecho, gestionar rentas cortas, como decíamos, es un trabajo y también tiene costes. Administrar propiedades de la manera tradicional con alquileres a largo plazo es mucho menos agotador y menos costoso.Haz clic para twittear
Se desconoce la metodología de cálculo utilizada en la primera comparación.
En mi opinión, los rendimientos generados por las rentas web que se muestran en la tabla podrían ser optimistas en comparación con la realidad. No olvidemos que muchas ciudades alrededor del mundo restringen y regulan severamente la actividad de sitios como AirBnB. Esto debe informarse en su plan de negocios como una variable exógena.
Invertir en bienes raíces cuando tienes todos los datos a mano es mucho más inteligente. Siempre habrá una serie de variables fuera de su control, pero si se inspira en los ejemplos mencionados, podría intentar cometer menos errores y lograr el objetivo de rendimiento a tiempo (un poco menos inseguro).
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Resumámoslo:
Para muchas personas, una casa es la inversión más importante de sus vidas. Espero que estas evaluaciones mías te ayuden a pensar.
Oportunidades web para inversores inmobiliarios
Recientemente comencé a estar atento a las nuevas oportunidades que surgen de la web sobre bienes raíces.
Hablo del crowdfunding inmobiliario .
Son métodos sobre cómo ingresar al mercado y comenzar a entender cómo funciona invirtiendo solo una fracción de lo que costaría hacerlo “en vivo” y solo . Una de las webs más famosas de Europa es Housers , una menos famosa pero que prefiero (como inversor yo mismo) es EstateGuru (12%).
Cuando quiero diversificarme geográficamente, miro a un gigante de “comprar para alquilar” que es una agencia británica que “compra para alquilar”. Estos están especializados en la compra de propiedades en alquiler, el sitio web es Property Partners. A veces, construyen edificios para alquilarlos a los estudiantes. Tan pronto como se completa la operación, dividen las inversiones y las ponen a disposición del público.
Los riesgos pueden ser similares a los de quien invierte en casas para alquilar , pero una ventaja es poder diversificarse en muchos inmuebles, y también poder invertir aunque sea en cantidades pequeñas.
¿Qué tan seguro es el crowdfunding RE en línea?
¿Es esta forma de invertir una opción más segura?
Todavía no puedo decirlo, pero de hecho puede limitar los errores que podría cometer como inversionista inmobiliario no profesional (todavía) y no congela demasiado mi capital durante demasiados años. Incluso invertir en oro físico ahora puede ser más líquido que en bienes raíces.
Un buen punto es que el rendimiento del alquiler, si compro para alquilar en línea, comienza a fluir desde el primer mes que actúo. En la vida real, si compro una propiedad para alquilar, es posible que tenga que esperar meses para ganar el primer dinero.
Invertir en línea también permite invertir pequeñas cantidades de dinero.
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